외국인이 집 사려면? 달라지는 부동산 규제, 갭투자 완전 차단!

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외국인 부동산 규제, 달라지는 수도권 거래 허가

 

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외국인 토지거래허가구역: 실거주 안하는 외국인, 집 못 산다?

외국인이 집 사려면? 달라지는 규제, 갭투자 완전 차단!

 

포스팅 목차

• 1. 외국인 토지거래허가구역이란 무엇인가요?
• 2. '실거주'가 필수가 된 주택 구입!
• 3. 강화된 자금출처 조사, 불법 거래는 없습니다.
• 4. 왜 이런 정책이 나오게 되었을까요?

1. 외국인 토지거래허가구역이란 무엇인가요?

외국인 토지거래허가구역은 외국인이 특정 지역의 주택이나 토지를 거래할 때 사전에 시·군·구청장의 허가를 받도록 지정된 구역입니다. 이전에는 주로 안보나 문화재 보존 목적이었으나, 이제는 투기적 수요를 차단하고 시장 질서를 바로잡는 경제적 목적이 강합니다.

 

규제 대상은 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인, 외국 법인, 외국 정부 등을 모두 포함하며, 단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택이 모두 해당됩니다. 오피스텔은 이번 규제에서 제외되었습니다.

2. '실거주'가 필수가 된 주택 구입!

이번 정책의 가장 중요한 변화는 외국인이 수도권 주택을 구입할 때 실거주 목적이 아니라면 거래가 불가능하다는 점입니다. 허가를 받은 외국인은 주택 취득 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 하며, 취득 후 2년 동안 실거주 의무가 부과됩니다.

 

이는 외국인의 갭투자를 막기 위한 강력한 조치입니다. 만약 실거주 의무를 지키지 않으면 주택 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있으며, 경우에 따라서는 허가 취소까지 검토될 수 있습니다. 

 

3. 강화된 자금출처 조사, 불법 거래는 없습니다.

자금조달계획서 제출 의무가 외국인 토지거래허가구역 내 모든 주택 거래로 확대되었습니다. 이제는 해외 자금 출처와 비자 유형(체류자격)까지 상세하게 명시해야 합니다. 이는 불법적인 자금 반입이나 자금세탁을 원천적으로 차단하기 위한 목적입니다.

 

불법 의심 거래는 금융정보분석원(FIU)에 통보되어 해외 금융정보분석원과도 정보가 공유될 수 있으며, 양도차익 관련해서는 국세청을 통해 해외 과세당국에 전달될 수도 있습니다. 

4. 왜 이런 정책이 나오게 되었을까요?

최근 우리나라 부동산 매수자 중 외국인이 차지하는 비중은 역대 최고치를 기록했습니다. 수도권 외국인 주택 거래량은 2022년 이후 연평균 약 26%의 가파른 증가율을 보였습니다. 2024년 지난해 기준 전체 매수자 중 외국인 비중은 0.98%에 달하며, 100명 중 1명이 외국인이었다는 뜻입니다.

 

정부는 소수의 투기적 행위가 시장에 큰 영향을 줄 수 있다고 판단하여 이번 정책을 추진하게 되었습니다. 특히 내국인 역차별 논란을 해소하려는 의지도 담겨 있습니다. 

 

외국인 주택 거래 증가 추이

구분	2022년	2023년	2024년
수도권 거래 건수	4,568건	6,363건	7,296건
전체 매수자 중 외국인 비중	0.75%	0.9%	0.98%

주로 경기도 부천, 인천 부평구 등 수도권 서남부 지역에서 거래가 많았고, 아파트보다는 다세대, 다가구 주택을 선호하는 경향이 뚜렷했습니다. 이는 고가 투기보다는 실거주나 같은 외국인에게 임대를 놓기 위한 목적의 거래가 많았을 가능성도 시사합니다.

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